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LA COMPRAVENDITA

La compravendita è un negozio giuridico con il quale una parte (venditore) trasferisce a un'altra (compratore) la proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di una somma di denaro (art.1470 del Codice Civile). è chiamato anche preliminare di compravendita o promessadi vendita.

Per questo tipo di contratto è prevista la forma scritta (articolo 1350 del Codice Civile).


Il compromesso

È un contratto con il quale le parti promettono di con-cludere un futuro contratto di cui fin d'ora viene determi-nato l'intero contenuto. Si tratta di un documento di carattere privato (non deve, infatti, essere redatto da un notaio obbligatoriamente) fra le parti, nel quale però sono già individuati tutti gli aspetti che saranno inseriti nell'atto finale di compravendita vero e proprio, detto "rogito". Tutto, cioè, deve essere già deciso con il compromesso, per questo si consiglia di redigerlo nella forma più detta-gliata possibile.

Il compromesso è garantito dal versamento di una cap-arra, in genere pari a circa il 10% del prezzo finale. La caparra è una somma di denaro data come garanzia. Ne esistono due tipi (confirmatoria e penitenziale). Negli acquisti di case tra privati se ne usa quasi sempre una sola: quella confirmatoria.

Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti:

  • I dati completi dei contraenti.
  • Prezzo dell'immobile.
  • I mezzi di pagamento e le relative scadenze.
  • La descrizione dell'immobile.
  • La data del rogito.
  • Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie).
  • Regolarità rispetto alle norme edilizie.
  • Eventuali clausole pertinenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.
  • Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni.
  • La clausola dell'arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione.
  • Regolarità rispetto alle norme edilizie.
  • Data e firma dei contraenti.

IL ROGITO

Il rogito è l'atto definitivo, redatto obbligatoriamente da un notaio e obbligatoriamente in forma scritta (art.1350 del Codice Civile), per mezzo del quale si passa la proprietà dell'immobile dal venditore al compratore. La scelta del notaio è affidata al compratore, per legge, ed è estremamente importante. è buona norma incaricare il notaio, dopo avergli dato gli elementi necessari per identificare l'immobile e la sua provenienza, di effettuare tutti gli accertamenti sulla regolarità dei documenti.

Nel rogito vengono in sostanza ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessa-ria nel tempo, in presenza del notaio le parti firmano l'atto, l'acquirente salda la parte venditrice e da questa riceve le chiavi.

Al momento del rogito il venditore deve presentare i seguenti documenti:

  • la carta d'identità e il codice fiscale
  • il rogito di acquisto o la dichiarazione di successione in cui sia compreso l'immobile da vendere le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti
  • il certificato di abitabilità/agibilità
  • le domande di condono edilizio con i bollettini di versa-mento dell'oblazione o le concessioni in sanatoria
  • le planimetrie e i certificati catastali
  • la copia del regolamento condominiale
  • le fatture delle spese d'acquisto dell'immobile e delle spese per i lavori fatti nell'edificio fino al 31/12/1992.

Dopo la vendita

  • Comunicazione di cessione di fabbricato entro 48 ore dalla consegna dell'immobile.
  • Il venditore è obbligato a presentare il modulo presso la questura centrale o al commissariato competente, per denunciare l'avvenuta consegna.
  • Comunicare all'amministratore di condominio il cambio di proprietà, affinchè possa procedere al corretto adde-bito delle spese condominiali ed ai conteggi di conguaglio.
  • Volturare tutte le utenze(acqua, gas, luce, spazzatura, telefono).
  • Eventuale cambio di residenza e dei documenti personali.

A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la c.d. dichiarazione di conformità dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge n.46/90) relativamente agli impianti elettrici, rilasciata dai tecnici.

Fino al momento della stipula davanti al notaio, la propri-età e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Si ricorda che al momento del rogito di solito viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l'IVA, o l'imposta di registro e la parcella del notaio.I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perchè il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari.

Circa due o tre mesi dal rogito, si potrà ritirare presso il notaio la copia autentica dell'atto di compravenditaIn caso di compravendita di immobili si applicano le seg-uenti imposte:

  • l'imposta di registro in misura proporzionale o, in alter-nativa, l'Iva, più l'imposta di registro in misura fissa.
  • l'imposta ipotecaria.
  • l'imposta catastale.

Le imposte dopo la vendita


Imposta di registro

l'imposta di registro è dovuta su tutti gli atti di comprav-endita di immobili diversi da quelli soggetti ad Iva (nei casi, ad esempio, in cui chi vende l'immobile è un privato, o un'impresa non costruttrice o comunque non avente la compravendita di immobili tra le sue finalità principali).Per la prima casa e relative pertinenze l'imposta di regis-tro si applica con l'aliquota del 3%. Per tutte le altre abitazioni l'aliquota è del 10%.Per gli immobili di interesse storico, artistico o archeo-logico, vincolati ai sensi della legge 1089/39, l'aliquota è del 3%.


Imposta ipotecaria

L'imposta ipotecaria incide per il 2% del prezzo di acquisto dell'immobile e grava sul compratore.In alternativa l'imposta si applica in misura fissa se si acquista da imprenditore oppure si ha diritto alle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.


Imposta catastale

l'imposta catastale incide per l'1% del prezzo di acquisto dell'immobile e grava sul compratore. In alternativa l'imposta si applica in misura fissa se si acquista da imprenditore oppure si ha diritto alle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Si applica l'Iva ai trasferimenti di immobili ad uso abitativo quando il venditore è:

  • impresa costruttrice
  • impresa che ha per oggetto, esclusivo o principale, la compravendita di immobili
  • impresa che ha eseguito gli interventi di recupero pre-visti dalla legge 457/78, lettere C, D ed E dell'art. 31.Per i fabbricati diversi dalle abitazioni (ad es. uffici, negozi), il trasferimento è soggetto ad Iva anche nel caso in cui l'immobile è ceduto da un'impresa non costruttrice, se questa ha detratto l'Iva nel precedente acquisto. L'aliquota applicata è del 4% per la prima casa (per abitazione "non di lusso"), del 10% per le altre abitazioni non di lusso, del 20%, di regola, per quelle di lusso.

I.M.U. Imposta Municipale Unica

Su tutti gli immobili situati in Italia, anche se il proprietario è residente all'estero, è necessario pagare l'imposta comu-nale sugli immobili. Si paga in base all'anno solare.

Il versamento va eseguito mediante un apposito bollettino di conto corrente postale, in distribuzione presso l'Ufficio Tributi del Comune in cui è situato l'immobile, presso gli uffici postali.

Va pagata in due rate: la prima entro il 30 giugno e la seconda entro il 20 dicembre.

La base imponibile IMU dei fabbricati è costituita dalla ren-dita catastale maggiorata del 5%, che va poi moltiplicata per il coefficiente 100 nel caso di appartamenti, auto-rimesse, magazzini, laboratori e tettoie, per 50 se si tratti di uffici (categoria A/10) e per 34 se trattasi di negozi (categoria C/1).

La base imponibile dei terreni edificabili è data dal valore commerciale, mentre quella dei terreni agricoli si ottiene moltiplicando il reddito dominicale prima per 1.25 e poi per 75.

Le aliquote IMU da applicare alla base imponibile sono deliberate dal comune ogni anno e sono diverse a sec-onda che l'immobile sia sfitto o concesso in locazione, utilizzato come abitazione principale o dato in uso gratuito a familiari.

Il Comune inoltre ogni anno delibera la detrazione per l'abitazione principale e, a sua discrezione, ulteriori sconti per casi particolari, come ad esempio per famiglie numer-ose o in presenza di disabili, per pensionati a basso reddito, per contratti di locazione a canone concordato e simili.

Il proprietario è tenuto ad inviare al Comune la "Dichiaraz-ione IMU" normalmente entro il 30 giugno dell'anno suc-cessivo a quello dell'acquisto, della vendita o della succes-sione.

I soggetti passivi ici sono:

  • il proprietario
  • l'usufrutturario
  • chi ha diritto di uso o abitazione di un immobile

Il Mutuo


Imposta di registro

Il mutuo è un prestito erogato di norma da una banca che è garantito dallo stesso immobile, sul quale viene iscritta un'ipoteca: se il debitore non rende il denaro prestato, il creditore può chiedere che la casa venga venduta all'asta e il ricavato utilizzato per coprire il debito residuo.

Per scegliere il mutuo bisognerà partire dalle proprie esigenze e valutarle molto bene. Esiste, infatti, attualmente una tale offerta di diverse soluzioni che potremmo dire che sicuramente qualche Istituto di Credito avrà il prodotto che sembra confezionato su misura per le nostre richieste.

Quindi, anche per il mutuo, sarà opportuno visitare il più alto numero di Banche al fine di scegliere l'offerta migliore per noi. Il mutuo, salvo rare eccezioni, non sarà concesso che per un importo massimo del 75% del valore com-merciale dell'immobile da ipotecare.

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato dal tasso di interesse applicato al finanziamento e dalla durata. Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi sul capitale ma su di esso gravano anche tutta una serie di costi: le spese iniziali e quelle di gestione.

Il mutuatario è tenuto a corrispondere oltre agli interessi pattuiti anche:

  • le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare la capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria etc.
  • le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della banca che accerta il valore dell'immobile e che lo stesso sia in regola con la normativa edilizia
  • le spese notarili
  • il costo dell'imposta sostitutiva
  • i costi assicurativi: l'assicurazione incendio e scoppio è richiesta obbligatoriamente e il suo costo totale dipende dall'importo assicurato e dalla durata del mutuo.

Può accadere - e spesso accade - che l'immobile da acquistare sia gravato da ipoteca in quanto il proprietario ha usufruito di un mutuo per l'acquisto e non l'ha ancora saldato.

In questo caso, le alternative sono due:

  • accollarsi il mutuo
  • pretendere l'estinzione del mutuo e la cancellazione dell'ipoteca.

Convenzioni bancarie

Grazie alla fimaa (federazione italiana mediatori agenti d'affari)

Noventa case, come associato fimaa, grazie alle partnership sviluppate con i principali istituti di credito italiani, riesce a garantire ottime condizioni grazie alle convenzioni nazionali siglate con primari istituti di credito banche italiane.

Adempimenti in caso di acquisto
di un immobile


Chi volesse acquistare un immobile deve provvedere ad effettuare, prima della firma del contratto, una serie di ricerche:

  • catastali
  • urbanistiche
  • ipotecarie

Le ricerche catastali

è necessario rivolgersi all'ufficio del catasto della propria città, al salone visure, è sufficiente richiedere una semplice visura dei documenti

Le ricerche urbanistiche

Riguarda la visura od il certificato della domanda di con-dono, della licenza o concessione edilizia e della licenza di abitabilità


Le ricerche ipotecarie

Si eseguono presso la Conservatoria della città, sempre avendo disponibili i dati anagrafici del proprietario dell'immobile. Inoltre controllare eventuali diritti di prelazi-one da parte di terzi.


Scheda Catastale

Questo documento, non solo serve per individuare la rendita catastale dell'immobile per il pagamento dell'IMU, ma è anche un elemento fondamentale per ricercare tutte quelle informazioni possibili sull'immobile quali: l'attuale proprietà, la grandezza e la via esatta, soprattutto per chi deve comprare casa. Altro dato interessante che si può ricavare dalla scheda catastale è l'orientamento geografico.
Si può richiedere presso l'ufficio del Catasto del Comune.
È importante che la disposizione interna dei locali corrisponda effettivamente a quella riportata sul disegno, perciò se la piantina è diversa occorre che chi vende offra la documentazione riguardante modifiche interne apportate che a seconda dei casi sono: condono edilizio, autorizzazione edilizia, concessione edilizia.

La nuda Proprieta


Che cos'è la nuda proprietà?

Il concetto di nuda proprietà fa riferimento al valor e dell'immobile decurtato dall'usufrutto. In parole pi ù semplici quando si vende la nuda proprietà significa c he si mette sul mercato l'immobile di proprietà, conservando per ò per sé il diritto di viverci per tutta la vita . Il proprietario viene detto "usufruttario" e vende la nuda proprietà, pur manten endo il diritto di goderne l'uso per tutta la vita o entro un determinato periodo di tempo. Si può sia af fittare la casa oppure vendere l'usufrutto a terze persone, rispettando sempre i limiti dei termini previsti nel contratto di vendita. Nel caso dell'usufruttario possiamo trovarci sia di fronte ad una sola persona che ad una coppia di coniugi. Generalmente si tratta comunque di persone anziane e senza eredi che intendono ricevere liquidità dalla vendita dell'appartamento, senza però rinunciare ad a bitare nella propria casa. L'acquirente prende nome di "nudo proprietario" perché ha il diritto di proprietà dell'immobile ma non quello di usufruirne. Può trasf erire a terzi la nuda proprietà dell'appartamento acquistato. Generalmente chi sceglie di acquistare un im mobile con tale soluzione, intende offrirlo come soluzione abitativa futura di un figlio, alla mo rte del venditore.

Come si calcola il prezzo di vendita?

Per calcolare il prezzo di vendita di un immobile in nuda proprietà bisognerà affidarsi ad una perizia p rofessionale. Verrà infatti stabilito il valore del mercato dell'immobile a cui verrà applicato un coeffi ciente variabile in base all'età dell'usufruttario, secondo valori redatti periodicamente dal Ministero del le Finanze, basati sulle statistiche inerenti le aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse in vigore. Pi ù è anziano il venditore, maggiore sarà il valore della nuda proprietà e maggiore sarà la tassazi one prevista dall'atto di compravendita.

Due i fattori principali:

1. il valore del mercato della piena proprietà dell'immobile; 2. la durata stimata dell'usufrutto che a sua volta dip ende dall'età dell'usufruttario o quanto stabilito dal contratto (usufrutti a termine).

Chi si occupa delle spese?

La manutenzione ordinaria è a carico dell'usufruttario mentre le spese straordinarie dovranno essere sostenute dal nudo proprietario.

Chi trae vantaggi dalla nuda proprietà?

Se vendiamo un immobile secondo la formula della nuda proprietà, abbiamo la possibilità di poter incassare subito un capitale e riservarci il diritto di abitare e godere l'immobile per tutta la vita. Chi acquista invece, si troverà in possesso di un immobile a un prezzo agevolato che aument erà il proprio valore nel tempo. Durante, infatti, il periodo in cui l'usufruttario rimarrà nell'abitazione , la nuda proprietà si rivaluterà grazie all'incremento del valore di mercato e per l'avanzamento dell'età dell'usufruttario.

Chi paga le imposte ed i tributi?

Le spese strutturali sono a carico del nudo proprietario, mentre le tasse sono destinate a chi god e del bene. Secondo l'articolo 1008 del Codice Civile " l'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diri tto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito".

Nuda proprietà e mutui: le difficoltà degli istituti bancari

Per ottenere un mutuo finalizzato all'acquisto di un appartamento in r egime di nuda proprietà , il procedimento non appare così semplice. Uno dei pri ncipali problemi riguarda il rischio di mercato che influisce sul finanziamento in quanto il valore di una nuda proprietà è infatti una percentuale del valore peritale di stima dell'immobil e, che tende a salire insieme all'età del venditore. Ma può anche succedere che tra la stipula de l contratto e il decesso del venditore possono passare interi decenni. Nel corso di questo tempo l'immobile potrebbe svalutarsi al di sotto del valore che è stato finanziato dall'istituto bancario. Inoltre le condizioni fiscali risultano meno favorevoli rispetto a quelle riservate ai mutui per l'acquisto della prima casa. Nel corso degli ultimi mesi la percentuale di questa for ma di finanziamento sta avendo, però , nonostante il percorso "travagliato", un certo riscontro sul mercato immobiliare. Ciò è dovuto all'acquisto di seconde case da parte di soggetti che no n hanno problemi di liquidità. Si tratta di compratori che possono permettersi di investire e che quin di sono in grado di approfittare al meglio della discesa dei prezzi che ha interessato negli ultimi an ni anche le nude proprietà

Informazioni utili per


L 'Acquisto di una nuova casa

Le imposte sull'acquisto della casa variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore. Tali imposte vengono applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita che non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene moltipli-cando per 100 la rendita catastale.

Se si tratta della prima casa acquistata e il venditore è un privato, l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:

  • imposta di registro del 3%
  • imposta ipotecaria fissa di 168 euro
  • imposta catastale fissa di 168 euro

Se si tratta della seconda casa o altro bene immobile, l'atto di compravendita è soggetto a imposte complessive del 10% :

  • imposta di registro del 7% (3% se di interesse artistico, archeologico o storico)
  • imposta ipotecaria del 2%
  • imposta catastale del 1%

Se si tratta della seconda casa o altro bene immobile, l'atto di compravendita è soggetto a imposte complessive del 10% :

  • imposta di registro del 7% (3% se di interesse artistico, archeologico o storico)
  • IVA del 4%
  • imposta di registro fissa di 168 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 168 euro
  • imposta catastale fissa di 168 euro

Se si tratta della seconda casa o altro immobile:

  • IVA del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di inter-esse artistico, storico o archeologico)
  • imposta di registro fissa di 168 euro
  • imposta ipotecaria fissa di 168 euro
  • imposta catastale fissa di 168 euro

Queste imposte vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene moltiplicando per 105 la rendita catastale allo stesso attribuito.

L'Agenzia delle Entrate mette a disposizione sul proprio sito www.agenziaentrate.gov.it interessanti e dettagliate informazioni sull'acquisto casa.

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Sarai inserito come libero professionista con un con-tributo fisso mensile e un compenso variabile incentivante e proporzionale alle performance. Ti accorgerai che, man mano che le tue competenze professionali aumenteranno, crescerà di conseguenza anche la tua retribuzione.

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